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Depuis le 1er janvier 2013, la loi de Finances 2013 (article 199 novo vicies du CGI) a institué un nouveau régime, les dispositifs Duflot et Duflot Outre-Mer, pour encourager l’investissement locatif.
L’objectif de la loi est de soutenir la construction de 150.00 logements sociaux par an tout en s’inscrivant dans le cadre du développement durable (cf. la norme BBC imposée).
Globalement le principe central en est simple : elle prévoit une réduction cumulée d’impôt sur le revenu, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale de 18% en Métropole ou 29% dans les DOM, calculée sur un maximum d’investissement annuel de 300 000 euros et de deux logements.
Elle bénéficiera aux contribuables qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins.
Loi Duflot, un élément à ne pas négliger
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L’avantage, non cumulable ; sur un même bien avec d’autres dispositifs, est donc de
- 6.000 euros par an pendant 9 ans (ou 54.000 euros en cumul) en zone métropolitaine ;
- 9.666 euros par an toujours sur 9 ans (ou 87.000 euros en cumul) pour les DOM.
On rappellera que le plafond des niches fiscales est de 10.000 Euros par an, avec quelques aménagements pour le Scellier.
Quelles sont les conditions générales d’éligibilité à la loi Duflot ?
Elles sont nombreuses:
- Acquisition d’un logement : neuf OU ancien (i) considéré comme neuf fiscalement suite à travaux suffisants ou (ii) avec travaux de conformité aux normes de décence OU d’un local auparavant non affecté qui sera transformé en logement ;
- Prix de revient du logement inférieur à 5.500 Euros par m2 de surface habitable ;
- Location nue à usage d’habitation principale durant 9 ans minimum (ce sans vacance de plus de 12 mois consécutifs) ;
- Locataire ne pouvant être ascendant ou descendant, ou toute personne du même foyer fiscal que le propriétaire;
- Location dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si postérieure ;
- Le bien doit appartenir à une zone d’investissement éligible ;
- 2 investissements Duflot maximum par année fiscale ;
- Limite annuelle de 300.000 Euros par contribuable ;
- 30 mois pour construire depuis début chantier si VEFA ou depuis dépôt permis construire ;
- Des plafonds de loyer ;
- Des plafonds de ressources des locataires.
Quelles ont les zones éligibles ?
Le dispositif présente, hors Outre-Mer, 3 zones éligibles de plein droit (A, A bis et B1) et une zone ou un agrément préfectoral sera également requis au-delà du30/06/2013 (B2). Les listes de communes composant les différentes zones sont très détaillées. La constitution e ces listes a notamment été sous-tendue par une analyse du caractère plus ou moins onéreux de l’achat immobilier sur les diverses zones (A bis > A > B1 > B2)
A titre d’exemple, la Zone A bis concerne Paris ainsi que les communes les plus chères des départements 78, 92, 93 et 94.
En Outre-Mer,
Quelles sont les locataires éligibles ?
Au-delà de l’absence de liens familiaux ou fiscaux avec le propriétaire investisseur, les locataires doivent présenter les conditions de ressource (Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2) suivantes, au titre d’un investissement en 2013, en Euros :
|
Profil locataire |
Zone A |
Zone A bis |
Zone B1 |
Zone B2 |
|
Personne seule (PS) |
36.502 |
36.502 |
29.751 |
26.776 |
|
Couple (C) |
54.554 |
54.554 |
39.731 |
35.757 |
|
PS ou C + 1 enfant à charge |
65.579 |
71.515 |
47.780 |
43.002 |
|
PS ou C + 2 enfants à charge |
78.550 |
85.384 |
57.681 |
51.913 |
|
PS ou C + 3 enfants à charge |
92.989 |
101.589 |
67.854 |
61.069 |
|
PS ou C + 4 enfants à charge |
104.642 |
114.315 |
76.472 |
68.824 |
|
Majoration personne à charge complémentaire |
11.659 |
12.736 |
8.531 |
7.677 |
Quelles sont les conditions de location éligibles ?
Le loyer hors charge ne pourra excéder les limites suivantes, calculées par m2 de surface habitable :
- Zone A bis : 16,52 Euros ;
- Zone A : 12,27 Euros ;
- Zone B1 : 9,88 Euros ;
- Zone B2 : 8.59 Euros.
Ces plafonds de loyer se voient appliquer un coefficient multiplicateur, soumis à un maximum 1,2, résultant du calcul suivant : 0,7 +19/S ou S est la surface du logement.
Quelles sont les conditions de performances énergétiques du logement éligible?
La norme RT 2012 sera désormais imposée pour un logement dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013.
Pour les réhabilitations ou les réaffectations à usage de logement, c’est le respect des normes HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 qui est considéré.
Quels sont les modes d’investissement éligibles au Duflot ?
Trois modes d’acquisition vont notamment permettre la mutualisation des investissements en loi Duflot :
- L’acquisition sous forme de Société Civile Immobilière (avec réduction d’impôt correspondant à la quote-part du prix de revient correspondant aux droits) ;
- L’indivision (chaque indivisaire bénéficiant à hauteur de sa quote-part) ;
- La Société Civile de Participation Immobilière.